L'étude de cas Z#BRE x Milesight
Gestion de l’occupation d’un parc immobilier tertiaire par comptage de personnes et analyse des données de fréquentation.
Découvrez comment Z#BRE optimise la gestion d’un parc immobilier tertiaire en France grâce à plus de 1 000 capteurs de comptage de personnes VS133-P de Milesight fournis par EBDS. Une collaboration technologique pour mieux comprendre l’occupation des bâtiments, anticiper les besoins et adapter les services aux usages réels.
Le contexte du déploiement
Les surfaces louées ne reflètent pas toujours l’utilisation réelle d’un bâtiment. Pour mieux connaître la fréquentation d’un parc de bureaux, un programme de suivi lancé en 2025 sur cinq ans prévoit d’équiper 80 bâtiments à Paris et dans d’autres villes françaises, avec des capteurs de comptage de personnes Milesight fournis par EBDS et déployés par Z#BRE.
Le programme concerne exclusivement les espaces gérés par le propriétaire : entrées des bâtiments, zones de circulation, points d’accès aux espaces locatifs et services partagés. Les bureaux privatifs, les postes de travail individuels et les salles de réunion privées sont exclus du périmètre.
Les données recueillies par les capteurs sont centralisées sur la plateforme SaaS de Z#BRE pour permettre aux gestionnaires immobiliers de comparer l’utilisation des bâtiments, d’évaluer la fréquentation des services communs et de suivre l’évolution de la présence des locataires.
Les problématiques de la collecte de données
La collecte des données est une étape critique pour Z#BRE : elle doit fournir une vision fidèle des usages tout en répondant aux contraintes des bâtiments et de leurs occupants. Alors, il se dégage trois problématiques.
L'occupation réelle des bâtiments
Les contrats de location indiquent les surfaces louées, mais pas leur fréquentation quotidienne. Un espace peut être entièrement loué tout en restant peu utilisé, ou connaître des variations importantes de présence selon les jours et les horaires. Sans données d’occupation, les gestionnaires peuvent difficilement distinguer ces situations et comparer l’utilisation des bâtiments. Ils ont donc besoin de mesures concrètes pour comprendre comment les espaces sont réellement fréquentés, au-delà des seules informations figurant dans les baux.
Locataires et services partagés
Une baisse de fréquentation peut annoncer une réduction des surfaces louées ou un départ, bien avant le préavis contractuel. En parallèle, les gestionnaires doivent financer les services partagés sans toujours connaître leur utilisation réelle :
Salles de réunion et auditoriums.
Restaurants et salles de sport.
Espaces de coworking.
L’enjeu est de mieux anticiper les besoins des locataires et d’adapter les investissements à la demande.
Anonymat & déploiements à grande échelle
La solution doit s’adapter à des bâtiments occupés aux configurations techniques variées. Son déploiement doit répondre à plusieurs contraintes :
Ne pas perturber les activités des locataires, en limitant les interventions dans les espaces occupés.
Fonctionner sans dépendre de leurs systèmes informatiques, pour faciliter son déploiement dans des immeubles accueillant plusieurs entreprises.
Garantir un comptage anonyme, en mesurant les flux sans identifier les personnes ni collecter d’images. L’objectif est de comprendre l’utilisation des espaces tout en préservant la vie privée des occupants.
Permettre un déploiement à grande échelle, avec une méthode d’installation et de configuration reproductible d’un bâtiment à l’autre. La solution doit pouvoir intégrer progressivement de nouveaux sites et capteurs, tout en conservant des données homogènes et comparables sur l’ensemble du parc.
La solution Milesight
Pour mesurer l’occupation réelle des bâtiments, Z#BRE déploie des capteurs de comptage de personnes Milesight VS133-P, fournis par EBDS, aux entrées, aux accès des espaces locatifs et dans les espaces partagés. Ils distinguent les entrées et les sorties pour suivre la fréquentation tout au long de la journée, sans identifier les individus ni collecter d’images.
Ces capteurs prennent en compte les situations courantes, comme les demi-tours, afin de limiter les comptages en double. Ils fonctionnent également dans les espaces peu éclairés et peuvent être associés pour couvrir des passages plus larges. Ces capacités permettent d’adapter le dispositif aux différentes configurations des bâtiments.
Les données recueillies alimentent ensuite les analyses de fréquentation et d’utilisation des services communs.
Pourquoi choisir les produits Milesight ?
Milesight associe précision de comptage, respect de la vie privée et simplicité d’intégration. Avec le VS133-P, la marque propose un capteur capable de mesurer les flux de personnes dans des conditions variées, sans collecter d’images ni identifier les occupants. Sa connexion Ethernet et son alimentation par un seul câble facilitent son installation et son intégration à la solution Z#BRE.
La possibilité d’associer plusieurs capteurs pour couvrir des passages plus larges permet également d’adapter les installations à chaque bâtiment et d’accompagner un déploiement à grande échelle.
Les spécifications du capteur VS133-P
Le VS133-P combine la technologie ToF (temps de vol), qui mesure les distances pour détecter les personnes, à des algorithmes d’intelligence artificielle.
Précision de comptage annoncée jusqu’à 99,8 %, selon les conditions d’installation et d’utilisation.
Comptage bidirectionnel : distinction des entrées et des sorties, avec jusqu’à quatre lignes de comptage.
Filtrage des demi-tours pour limiter les comptages en double.
Fonctionnement en faible luminosité et dans l’obscurité.
Alimentation PoE+ et transmission Ethernet : un même câble assure l’alimentation et le transfert des données, notamment via HTTP(S), MQTT(S) ou BACnet/IP.
Le résultat
La collaboration entre Z#BRE, Milesight et EBDS permet aux gestionnaires immobiliers de mieux comprendre la fréquentation de leur parc de bureaux et d’adapter leurs décisions aux usages réels :
Plus de 1 000 capteurs déployés dans environ 60 bâtiments, pour suivre l’utilisation des espaces et la présence des locataires.
Des signes de réduction des surfaces louées ou de départ repérés 6 à 12 mois avant les signaux contractuels habituels, grâce aux données d’occupation et au score de risque locataire de Z#BRE.
Des investissements mieux ciblés dans les services partagés, en fonction de la fréquentation des restaurants, salles de sport, espaces de réunion et de coworking.
Une base concrète pour adapter le nettoyage, la sécurité et la maintenance, et mieux ajuster le chauffage, la ventilation et la climatisation aux besoins.
En associant des mesures fiables à leur analyse, cette solution aide les gestionnaires à anticiper les échanges avec les locataires, adapter les services et mieux orienter leurs dépenses.
A propos de Z#BRE
Z#BRE est une entreprise française spécialisée dans l’analyse de l’occupation des bâtiments tertiaires. Elle accompagne les propriétaires et les gestionnaires immobiliers pour mieux comprendre l’utilisation de leurs espaces à partir de données collectées par des capteurs.
A propos d'EBDS
EBDS est un distributeur français spécialisé dans les solutions de connectivité sans fil, les antennes et l’IoT industriel. L’entreprise accompagne les professionnels dans le choix et l’intégration d’équipements adaptés à leurs projets, avec une expertise technique et un support de proximité.
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